Bouwen of verbouwen

Controleer eerst of een vergunning nodig is. Doe hiervoor de vergunningencheck op de website Omgevingsloket. Als voor uw plan geen vergunning nodig is, kunt u meteen aan de slag. In bepaalde gevallen mag u bouwen zonder een vergunning aan te vragen. Kijk voor meer informatie over vergunningsvrij bouwen op de website van de Rijksoverheid.

Komt u er niet uit? Ga dan naar stap 3.

Controleer op de website Omgevingswet.nl of uw plan past binnen de regels van het omgevingsplan. Vul het adres in en vervolgens krijgt u de planregels te zien die voor dat adres van toepassing zijn. Komt u er niet uit? Ga dan naar stap 3.

Geeft het omgevingsplan aan dat er een vergunning nodig is, dat uw plan niet past binnen het omgevingsplan of wilt u het zeker weten? Stuur dan een e-mail met uw vragen naar via vth@albrandswaard.nl. De gemeente beoordeelt of het kan en wat er nodig is om uw plan uit te voeren. Dit kost €56,20. Let op! Deze stap is niet verplicht, maar geeft u inzicht of uw plan kansrijk is.

De gemeente Albrandswaard heeft een procedure voor ruimtelijke initiatieven die niet passen in het omgevingsplan. Hiervoor is een uitgebreidere procedure nodig om een vergunning te krijgen. Dit is de ‘procedure voor marktinitiatieven’.

Voordat een uitgebreidere procedure (BOPA of nieuw omgevingsplan) kan worden gestart dient het voorstel helemaal te zijn uitgewerkt en aan alle eisen te voldoen. Deze eisen vindt u hieronder. Dit is de planvormingsfase waarin u samen met de gemeente naar een definitief plan toewerkt op basis van de procedure voor marktinitiatieven.

Het doel van de procedure marktinitiatieven is om uw plan in een aantal stappen naar een concreet uitgewerkt plan te begeleiden. Maatschappelijk en politiek draagvlak zijn hierbij belangrijk. Elke stap in de procedure is gekoppeld aan een politiek besluit van het college van burgemeester of wethouders of de gemeenteraad. De grootte van uw plan of de impact op de omgeving bepalen of uw plan door het college van burgemeester en wethouders of de gemeenteraad wordt bekeken en behandeld.

Als het college of de gemeenteraad een positief besluit neemt, dan kunt u een vergunning aanvragen. Deze wordt binnen de wettelijke termijn beoordeeld. Doordat het college of de gemeenteraad uw plan al heeft beoordeeld, zal deze vergunning zeer waarschijnlijk ook aan u worden verleend.

De stappen van de marktinitiatieven procedure

Hieronder vindt u meer informatie over de verschillende stappen in de procedure:

1. Intake fase (indienen globaal voorstel bij het omgevingsloket)
2. Startfase op basis van de Startbrief en startleges
   1. Informeren gemeenteraad of beeldvormend bespreken in de raadscommissie
   2. Startovereenkomst (collegebesluit)
3. Plan uitwerken tot een definitief plan
4. Definitiefase Ontwikkelingsovereenkomst (college of raadsbesluit)
5. Ruimtelijke procedure (college of raadsbesluit)
6. Uitvoerfase

Extra informatie:

1. Kosten van het marktinitiatieven proces
2. Participatie

Fases

Stap 1: Intake fase

Minimale eisen voor indiening

In de eerste fase, de intake fase hoeft er nog geen uitgewerkt plan te liggen. Wel is het belangrijk dat u zo goed en duidelijk mogelijk aangeeft waar het om gaat. Denk bijvoorbeeld aan:

• Een ruimtelijke schets van het voorstel met een programma in vierkante meters.
• Een beeld van de huidige situatie. Hierbij kunt u aangeven wat er met uw plan verandert in de omgeving.
• Het doel van de ontwikkeling.
• Een indicatie van de gevolgen voor de omgeving en wat de toegevoegde waarde van uw plan is.
• Bij voorkeur al een indicatie van het draagvlak in de (betrokken) omgeving.

Het is handig om in deze fase al een ruimtelijk adviesbureau (architect/stedenbouw) te hebben maar nog niet noodzakelijk.

Ingang voor indienen van plannen

Voor het indienen van plannen gaat u naar het omgevingsloket. En vraagt u een vooroverleg aan. Een selectieteam kijkt naar uw plan en bepaalt of er meteen een vergunning kan worden aangevraagd of dat u een marktinitiatieven procedure moet volgen. Als dit laatste het geval is, dan wordt het plan besproken in het ruimtelijk intake overleg.

In dit overleg wordt vanuit verschillende vakdisciplines bekeken of het plan wenselijk en haalbaar is. Eventueel kan gevraagd worden het plan eerst op punten aan te passen voor het in behandeling kan worden genomen. In deze fase kan u ook al worden gevraagd naar het draagvlak in de omgeving. Hoe reageren omwonenden bijvoorbeeld op uw plan? Dit kan worden meegenomen in het advies. Als de conclusie is dat er een marktinitiatief kan worden gestart, dan wordt dit met de wethouder besproken.

Startbrief

Na instemming van de wethouder kan een startbrief met startleges worden opgesteld waarmee de kosten van deze fase tot en met het collegebesluit of raadsbesluit zijn gedekt. Dit is een vast bedrag en wordt jaarlijks aangepast in de legesverordening van Albrandswaard. In deze brief wordt verder op hoofdlijnen aangegeven wat het voorstel inhoudt en wat de beoogde stappen zijn in de marktinitiatieven procedure.

Stap 2: Startfase

Als de intakefase positief is verlopen, begint de zogenoemde startfase. In deze fase wordt uw voorstel/plan waar nodig verder uitgewerkt tot een voldoende basis voor het sluiten van een startovereenkomst en bestuurlijke besluitvorming. Het college besluit de overeenkomst aan te gaan en de raad via een raadsinformatiebrief te informeren OF beeldvormend te betrekken:

Startovereenkomst

De startovereenkomst (ook wel intentieovereenkomst) volgt na instemming van het college van burgemeester en wethouders het marktinitiatief op te starten. Hierin worden afspraken vastgelegd over de werkwijze, de vereiste producten (zoals een schetsplan, een indruk van het draagvlak in de omgeving en een onderbouwing) en de termijnen. Ook worden ambtelijke plankosten in rekening gebracht voor de planontwikkelingsfase.

De initiatiefnemer tekent de overeenkomst als eerste, de wethouder of burgemeester tekent na het besluit om in te stemmen met het marktinitiatief.

In enkele gevallen is een eenvoudig plan aan de voorkant al ver uitgewerkt en is er geen inhoudelijke discussie meer. In dat geval kan de startovereenkomst worden overgeslagen en wordt direct een ontwikkelingsovereenkomst opgesteld.

Informeren Raad

Voor plannen kleiner dan 6 woningen of minder dan 1000m² bvo (bruto-vloeroppervlakte) met weinig impact op de omgeving wordt een raadsinformatiebrief (RIB) opgesteld. In deze brief brengt de gemeente de gemeenteraad op te hoogte van het marktinitiatief.

Als het plan groter is dan 6 woningen of 1000 m2 bvo óf als de impact op de belangen van de omgeving groot zijn, dan wordt uw plan eerst beeldvormend in de commissie Beraad en Advies behandeld. In deze commissie bespreken de raadsleden of er (politiek) draagvlak is.

U heeft in deze commissie ook de mogelijkheid om als initiatiefnemer met raadsleden in gesprek te gaan over uw plan. Eventueel kunnen vanuit de commissie nog aandachtspunten worden toegevoegd voor de verdere planvorming.

Stap 3: Plan uitwerken tot een definitief plan

Na de startovereenkomst wordt het plan uitgewerkt naar een definitief plan, op basis van de verzamelde adviezen, aandachtspunten en ruimtelijke eisen. Hierbij wordt ook een participatietraject doorlopen. Dit is om te kijken of er draagvlak voor de plannen is binnen de gemeente. Dit traject kan tot noodzakelijke planaanpassingen leiden.

De uitwerking vindt plaats uit met tussentijdse toets en bijstuurmomenten en de omgevingstafel(s).

Deze fase is afgerond als het plan volledig voldoet aan de gestelde eisen. Denk hierbij aan:

• De gevraagde documenten zijn ambtelijk akkoord bevonden.
• Het plan voldoet aan de diverse beleidskaders en eventueel nadere wensen van het college en/of de raadscommissie.
• Uw plan is ruimtelijk voldoende onderbouwd (EFTAL-onderbouwing).
• De financiële haalbaarheid is aangetoond.
• De maatschappelijke haalbaarheid is aangetoond (verslag participatietraject).

In deze fase moet over het algemeen een ruimtelijk adviesbureau betrokken worden om dit complexe proces te begeleiden (zoals een architect/stedenbouwkundige/adviseur ruimtelijke ordening).

Stap 4: Definitiefase en overeenkomst

Het college besluit over het definitieve plan en de bijbehorende overeenkomst.

De initiatiefnemer tekent de overeenkomst. De wethouder of burgemeester tekent na het besluit om in te stemmen met het marktinitiatief.

Indien het plan boven de grens van het delegatiebesluit en adviesrecht valt is de raad bevoegd te besluiten. De raad geeft een bindend advies op basis van een formeel ingediende BOPA-aanvraag (zie stap 5).

Ontwikkelingsovereenkomst

Op basis van het definitieve plan en onderbouwing wordt een ontwikkelingsovereenkomst (ook wel een anterieure overeenkomst) opgesteld. Hierin worden diverse afspraken vastgelegd ten aanzien van het programma, de inrichting, de plankosten en de fondsbijdragen.

Planschadeovereenkomst

Indien plankostenverhaal niet mogelijk is op basis van Artikel 13.11 Omgevingswet zal een planschadeovereenkomst worden opgesteld. Hierin wordt opgenomen dat eventuele planschade (schade die ontstaat doordat een nieuw bestemmingsplan of een wijziging daarvan de waarde van omliggende woningen of bedrijven vermindert) voor rekening van de initiatiefnemer komt. Eventuele fondsbijdragen of andere kosten kunnen dan ook in de overeenkomst opgenomen worden.

Realisatieovereenkomst

Als er openbare gronden nodig zijn bij uw plan, dan wordt er een realisatie overeenkomst opgesteld. Als het maar ook beperkte openbare gronden gaat, kan dit mogelijk worden opgenomen in de ontwikkelingsovereenkomst. Bij complexe zaken stelt de gemeente een afzonderlijke overeenkomst op.

Fondsbijdragen

In de overeenkomsten wordt ook fondsbijdragen vastgelegd. In Albrandswaard is bepaald dat extra programma boven wat mogelijk is in het bestaande omgevingsplan een bijdrage levert aan 1 of meer gebiedsfondsen. Het doel van deze fondsen is om bij te dragen aan investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte in de gemeente.

Meer informatie zie fondsbijdragen en de Nota Kostenverhaal. De fondsbijdragen worden pas na het onherroepelijk worden van de wijziging in het omgevingsplan in rekening gebracht.

Stap 5: Ruimtelijke procedure: Formele aanvraag BOPA

In deze fase wordt het formele traject doorlopen om planrechten te verkrijgen middels een definitieve aanvraag via het Omgevingsloket.

Bij een BOPA-aanvraag gaat het om; een definitief plan, een positief welstandsadvies, een participatierapport en een EFTAL-onderbouwing.

Indien de raad bevoegd is te besluiten deze een positief bindend advies af moeten geven als voorwaarde voor het verlenen van de vergunning.

In deze fase is het mogelijk om zienswijzen op uw plan in te dienen. Als het marktinitiatieven traject goed is doorlopen, is de kans op gegronde zienswijzen klein. Gegronde zienswijzen kunnen leiden tot vertraging of eindigen van het traject.

Stap 6: Uitvoerfase

Na het verkrijgen van de vergunning kan gestart worden met de uitvoer.

Bij kleinere projecten die (grotendeels) op privaat grondgebied worden uitgevoerd, is er in sommige gevallen sprake van ‘nazorg’ voor de projectleider Marktinitiatieven. Nazorg betreft vaak het onderhouden van contact met de betrokken omgeving en toezien op gemaakte afspraken in het participatieproces.

Als het gaat om het groot en complex project met misschien ook ingrepen in de openbare ruimte, dan worden civieltechnische randvoorwaarden opgesteld. Hierbij wordt een civiel projectleider toegewezen om de uitvoer te begeleiden.

De ontwikkel- en realisatieovereenkomst vormt in deze fase de basis voor afspraken ten aanzien van bijvoorbeeld aantallen parkeerplaatsen, bomen en verdeling van de kosten voor veranderingen in de openbare ruimte.

Bij grondoverdrachten van en/of naar de gemeente wordt er nog een koopovereenkomst gesloten. Een notaris stelt de akten op.

Plankosten in de marktinitiatieven procedure

De marktinitiatieven procedure is een intensief en kostbaar proces waarvoor u een of meer overeenkomsten met de gemeente sluit. Dit in verband met de kosten die de gemeente maakt om uw plan te begeleiden en om andere afspraken vast te leggen.

De plankosten worden op de volgende manier in rekening gebracht:

Startbrief/Startleges

De startleges zijn een vast (jaarlijks te indexeren) bedrag, volgens de legesverordening Albrandswaard is € 2.688,10 (PP2026) Dit bedrag wordt in rekening gebracht voor de eerste kosten van het ambtelijk en bestuurlijk traject tot de startovereenkomst. Het marktinitiatief start altijd met een startbrief en de daaraan gekoppelde nota.

Startovereenkomst (ook wel intentieovereenkomst)

De startovereenkomst nodig om de kosten van de uitwerkingsfase te dekken.

Afhankelijk van de definities in de Nota Kostenverhaal zijn dit vaste bedragen of een raming van het benodigd aantal uren.

Ontwikkelingsovereenkomst (ook wel anterieure overeenkomst)

De ontwikkelingsovereenkomst is nodig om de definitieve kosten en de fondsbijdragen in rekening te brengen. Hierin zijn dan ook de geraamde kosten voor de behandeling en besluitvorming van het RO-traject opgenomen.

Realisatieovereenkomst

Als er (ook) openbare ruimte is betrokken bij uw plan dan sluiten we daarvoor een realisatie overeenkomst. Hier worden de gemeentelijke kosten voor wijzigingen in de openbare ruimte verrekend. Ook worden (financiële) afspraken gemaakt ten aanzien van een eventuele grondaankoop of verkoop.

Planschadeovereenkomst

Indien plankostenverhaal niet mogelijk is op basis van Artikel 13.11 Omgevingswet zal in plaats van een start- en ontwikkelingsovereenkomst een planschadeovereenkomst worden opgesteld. Hierin wordt opgenomen dat eventuele planschade (schade die ontstaat doordat een nieuw bestemmingsplan of een wijziging daarvan de waarde van omliggende woningen of bedrijven vermindert) voor rekening van de initiatiefnemer komt.

Eventuele fondsbijdragen of andere kosten kunnen ook in deze overeenkomst opgenomen worden.

Fondsbijdragen

In Albrandswaard is voor elke ontwikkeling een verplichte bijdrage aan een of meer van de volgende fondsen:

• Het fonds strategisch verbinden (voor woningen en bedrijven)
• Het fonds Ondernemend Albrandswaard (voor bedrijven)
• Het fonds Vitaal Albrandswaard (voor woningen, zorg en recreatie)

Afhankelijk van het te realiseren programma wordt een berekening gemaakt van de bijdrage aan de fondsen die op het programma betrekking hebben. Dit bedrag wordt opgenomen in de ontwikkelingsovereenkomst en pas na het verlenen van de uitgebreide omgevingsvergunning in rekening gebracht.

De berekening van de bijdragen aan de fondsen vindt plaats aan de Nota Kostenverhaal:

• De hoogte van de bijdrage aan het Fonds Strategisch Verbinden is afhankelijk van de omvang van het bouwplan: € 6,= per m² uitgeefbaar gebied of per m² Tot maximaal 1000m²
• De hoogte van de bijdrage aan het fonds Ondernemend Albrandswaard is €1500,- per 100m²
• De hoogte van de bijdrage aan het fonds Vitaal Albrandswaard is €1500,- per 100m²

De verplichte fondsbijdragen gelden niet voor initiatieven die in een omgeving liggen met een specifiek gebiedsfonds zoals bijvoorbeeld de Polder Albrandswaard. Deze dragen bij aan het fonds voor dat gebied.

Gedetailleerder informatie is te vinden in de Nota Kostenverhaal.

Participatie

In de marktinitiatieven procedure is de participatie met omwonenden en belanghebbenden in de omgeving een verplicht onderdeel. Het doel hiervan is met name;

• Zoveel mogelijk draagvlak te creëren door rekening te houden met de bestaande belangen.
• Het plan beter te integreren in de omgeving.
• De politieke besluitvorming te ondersteunen op basis van het aangetoonde maatschappelijke draagvlak.
• Gegronde zienswijzen in het RO-traject of de vergunningsaanvraag te voorkomen.
• Klachten vanuit de omgeving tijdens de realisatiefase te voorkomen.

De vorm van dit onderdeel is vrij. In de Handreiking participatie voor initiatiefnemers worden diverse richtlijnen meegegeven ter ondersteuning van de initiatiefnemer.

Aan het begin van het proces wordt ambtelijk gekeken naar de mogelijke belangen die niet samengaan met het initiatief. Op basis daarvan wordt geadviseerd wie en binnen welk gebied dient te worden benaderd. Afhankelijk van de impact van uw plan kan verzocht worden dit onderdeel aan het begin van het proces al in gang te zetten. Het wordt hiermee een inhoudelijk onderdeel van de besluitvorming van het college of/en de gemeenteraad.

De gemeente is afhankelijk van de impact in meer of mindere mate betrokken bij dit proces. Het is van groot belang dat dit onderdeel zorgvuldig en eerlijk verloopt. Indien achteraf of later in het proces blijkt dat betrokken partijen niet of onvoldoende zijn gehoord, kan dit tot vertraging leiden. Het kan ook leiden tot het stopzetten van de procedure.

Participatie betekent niet dat elke partij een bepalende stem heeft maar wel dat er zorgvuldig met zienswijzen en belangen wordt omgegaan. De uiteindelijke afweging van de belangen is onderdeel van de besluitvorming.

Na het doorlopen van de marktinitiatieven procedure kunt u de definitieve aanvraag indienen in de vorm van een BOPA of Omgevingsplan. (voorlopig werken we alleen nog met BOPA’s

In alle gevallen is dit definitieve plan tot stand gekomen via de marktinitiatieven procedure en heeft u het plan, de benodigde onderzoeken, het participatieverslag en de ruimtelijke onderbouwing compleet voor indiening.

Hierna volgt de officiële ruimtelijke ordening procedure om het omgevingsplan vast te laten stellen.